Der Stromvertrag nach dem Hauskauf in Spanien

Warum der Vertrag nicht automatisch mitgeht

Der spanische Stromvertrag hängt an einer Person, der Anschluss an einem Punkt. Beide haben mit dem Grundbuch nichts zu tun. Nach der Beurkundung bleibt der Verkäufer Vertragsinhaber, die Lastschriften laufen weiter von seinem Konto, und das Verhältnis hält genau so lange, wie er bereit ist, es zu bezahlen. Kündigt er das SEPA-Mandat — was verständlicherweise oft passiert, sobald er das Haus verkauft hat —, entstehen Rückläufer, aus Rückläufern werden Mahnungen und im Extremfall eine Abschaltung. Der Brief dazu geht an die alte Adresse. Welche Ausgangslage bei Ihnen vorliegt und was sie kostet, ordnet der Überblick zur Stromanmeldung ein.

Solange der Vertrag nicht auf Sie läuft, sind Sie außerdem handlungsunfähig: Sie können die vereinbarte Leistung nicht ändern, den Anbieter nicht wechseln und keine Reklamation einreichen. Deshalb gilt die einfache Regel: Titelwechsel in den Tagen nach der Beurkundung, nicht in den Monaten.

Altschulden des Verkäufers: die Subrogation mit rechtmäßigem Titel

Die klassische Falle beim Immobilienkauf in Spanien: Unbezahlte Rechnungen hängen in der Praxis am Zählpunkt und nicht an der Person. Hat der Verkäufer Rechnungen offen, blockiert der Anbieter den Titelwechsel oder fordert die Summe vom neuen Eigentümer.

Der Ausweg steht in Art. 39 RD 88/2026. Die subrogación — der Eintritt des tatsächlichen Nutzers mit „rechtmäßigem Titel“ (justo título), im Kauffall also mit der notariellen Urkunde — überträgt Rechte und Pflichten des Vertrags, aber ausdrücklich nicht die Altschulden des früheren Vertragsinhabers. Die beiden anderen Figuren, traspaso und cambio de titularidad, setzen dagegen voraus, dass der bisherige Inhaber seine Zahlungen im Reinen hat. Der praktische Unterschied ist erheblich, die Abgrenzung erklärt die Seite Titelwechsel im Detail.

In der Praxis müssen Sie belegen, dass Sie zum Zeitpunkt der Schuldentstehung nicht Nutzer des Anschlusses waren. Dafür genügt in der Regel die Kaufurkunde mit Datum. Bestehen Sie darauf, dass der Vorgang als subrogación erfasst wird, und lassen Sie sich das schriftlich bestätigen — mündliche Zusagen an einer spanischen Hotline sind im Streitfall nichts wert.

Kein neuer boletín bei alten Häusern

Ein zweiter Punkt, der beim Kauf älterer Immobilien viel Geld spart: Bei Verträgen in Niederspannung mit mehr als zwanzig Jahren Bestand und ohne technische Änderungen an der Installation verlangt Art. 39 RD 88/2026 für den Titelwechsel weder eine neue Elektrikerbescheinigung noch eine Prüfung. Wenn ein Anbieter Ihnen für die bloße Umschreibung einen neuen CIE abverlangt, berufen Sie sich auf diesen Artikel.

Anders sieht es aus, sobald Sie gleichzeitig die Leistung erhöhen wollen: Für Leistungserhöhungen in Installationen über zwanzig Jahre ist die Prüfung nach Art. 38.7 verpflichtend. Trennen Sie deshalb die beiden Vorgänge — erst umschreiben, dann in Ruhe über die Leistung entscheiden.

Was Sie schon beim Notartermin erledigen

Der Termin beim notario ist die letzte Gelegenheit, den Verkäufer mit allen Fragen zu erwischen. Danach ist er erfahrungsgemäß schwer erreichbar. Diese fünf Punkte gehören auf Ihre Liste.

• Die letzten Rechnungen für Strom, Wasser und Gas — im Original oder als PDF.
• Eine schriftliche Erklärung des Verkäufers, dass alle Versorgungsverträge bezahlt sind.
• Die CUPS-Nummer für Strom und, falls vorhanden, für Gas. Sie steht auf jeder Rechnung im Abschnitt „Vertragsdaten“ und besteht aus 20 oder 22 Zeichen, beginnend mit ES.
• Die Katasterreferenz (referencia catastral) — manche Anbieter verlangen sie zur Identifikation der Wohnung, wenn Adressdaten nicht eindeutig sind.
• Die Bestätigung, dass der Vertrag tatsächlich auf den Verkäufer läuft und nicht auf einen Bauträger, einen früheren Mieter oder die Eigentümergemeinschaft.

Der Titelwechsel Schritt für Schritt

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   Unterlagen zusammenstellen

   Sie brauchen: Ausweisdokument (DNI, NIE oder Reisepass), die CUPS-Nummer, die genaue Adresse des Anschlusses, Ihr IBAN für das Lastschriftmandat und die Kaufurkunde als Nachweis des rechtmäßigen Titels. Die Daten des Verkäufers — Name und Ausweisnummer — verlangen viele Anbieter zusätzlich.

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   Den Anbieter kontaktieren — schriftlich

   Der Titelwechsel läuft über die comercializadora, nicht über den Netzbetreiber. Nutzen Sie E-Mail oder das Kundenportal statt der Telefonhotline: Sie brauchen später einen Nachweis, dass und wann Sie den Antrag gestellt haben. Nennen Sie ausdrücklich das Wort subrogación und das Datum der Beurkundung als gewünschtes Wirkungsdatum.

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   Lastschriftmandat und Zustelladresse festlegen

   Geben Sie Ihr eigenes Konto an — ein deutsches IBAN ist innerhalb der SEPA-Zone zulässig und darf nicht abgelehnt werden. Hinterlegen Sie als Postanschrift Ihre Adresse in Deutschland und eine E-Mail-Adresse, die Sie regelmäßig lesen, nicht die Adresse des Ferienhauses. Details dazu unter Anmelden ohne NIE und mit deutschem Konto.

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   Schlussablesung und Schlussrechnung abwarten

   Der bisherige Vertrag wird mit einer Schlussablesung beendet, die Abrechnung geht an den Verkäufer. Bitten Sie ihn, das Lastschriftmandat erst zu löschen, wenn diese letzte Rechnung beglichen ist — sonst entsteht ein Rückläufer, der am Zählpunkt hängen bleibt.

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   Zusatzdienste prüfen

   Wartungsverträge für Heizung oder Geräteversicherungen, die zusammen mit dem Stromvertrag abgeschlossen wurden, enden nach Art. 32 RD 88/2026 gleichzeitig mit dem Liefervertrag — sofern niemand ausdrücklich etwas anderes erklärt. Prüfen Sie die erste eigene Rechnung darauf, ob solche Posten weiterlaufen.

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   Erste eigene Rechnung kontrollieren

   Stimmen Titel, CUPS, vereinbarte Leistung und Bankverbindung? Danach entscheiden Sie über den Anbieterwechsel, der seit dem RD 88/2026 in zehn Werktagen erledigt ist, und über die passende Leistungsstufe.

Für die Dauer nennen die CNMC und die Anbieter eine Spanne von 1 bis 20 Werktagen; die CNMC bezeichnet den Vorgang als „einfach, schnell und kostenlos“. Der Strom fließt währenddessen ohne Unterbrechung weiter, der Zähler wird nicht getauscht und die CUPS-Nummer bleibt unverändert — sie ist laut CNMC „einmalig, dauerhaft und unveränderlich“.

Wasser und Müll: andere Behörde, andere Regeln

Was für Strom gilt, gilt für Wasser gerade nicht. Die Wasserversorgung fällt nicht unter das RD 88/2026, sondern ist Sache der Gemeinde. Jedes Rathaus und jeder konzessionierte Betrieb hat ein eigenes Verfahren und eigene Gebühren. Es gibt Gemeinden auf den Balearen und den Kanaren, in denen der Titelwechsel beim Wasser etwas kostet und in denen ausdrücklich verlangt wird, dass keine Rückstände offen sind. Übertragen Sie die Stromregeln also nicht auf das Wasser — fragen Sie im ayuntamiento nach, welches Formular gilt.

Dasselbe gilt für die Müllgebühr (tasa de basuras) und die Grundsteuer IBI: Beides sind kommunale Abgaben, die an das Objekt geknüpft sind und über den Notar beziehungsweise das Rathaus laufen. Auch hier ist eine Lastschrift auf ein Konto sinnvoll, das Sie regelmäßig kontrollieren.

Häufige Fragen nach dem Hauskauf