# Der Stromvertrag nach dem Hauskauf in Spanien

> Mit der Beurkundung geht die Immobilie auf Sie über — der Stromvertrag nicht. Er läuft unverändert auf den Verkäufer weiter, bis jemand ihn umschreibt. Der Titelwechsel ist seit dem RD 88/2026 ausdrücklich kostenlos, dauert wenige Tage und überträgt bei richtiger Vorgehensweise keine Altschulden. Was Sie dafür brauchen und was Sie schon beim Notar erfragen sollten.

Quelle: https://strom-in-spanien.de/strom-anmelden/nach-hauskauf/ · Stand: 15. September 2026 · Sprache: Deutsch
Herausgeber: Strom in Spanien — unabhängiges Informationsportal über Strom und Gas in Spanien für deutschsprachige Eigentümer und Residenten.

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## Warum der Vertrag nicht automatisch mitgeht

Der spanische Stromvertrag hängt an einer Person, der Anschluss an einem Punkt. Beide haben mit dem Grundbuch nichts zu tun. Nach der Beurkundung bleibt der Verkäufer Vertragsinhaber, die Lastschriften laufen weiter von seinem Konto, und das Verhältnis hält genau so lange, wie er bereit ist, es zu bezahlen. Kündigt er das SEPA-Mandat — was verständlicherweise oft passiert, sobald er das Haus verkauft hat —, entstehen Rückläufer, aus Rückläufern werden Mahnungen und im Extremfall eine Abschaltung. Der Brief dazu geht an die alte Adresse. Welche Ausgangslage bei Ihnen vorliegt und was sie kostet, ordnet [der Überblick zur Stromanmeldung](https://strom-in-spanien.de/strom-anmelden/) ein.

Solange der Vertrag nicht auf Sie läuft, sind Sie außerdem handlungsunfähig: Sie können die [vereinbarte Leistung](https://strom-in-spanien.de/stromrechnung-spanien/leistung-potencia/) nicht ändern, den Anbieter nicht wechseln und keine Reklamation einreichen. Deshalb gilt die einfache Regel: Titelwechsel in den Tagen nach der Beurkundung, nicht in den Monaten.

> **Der Titelwechsel ist gratis — Punkt** Art. 39 RD 88/2026 bestimmt ausdrücklich, dass die Netzbetreiber **für die Ausstellung der neuen Verträge aus Übertragung, Subrogation oder Titelwechsel nichts berechnen dürfen**. Wenn Ihnen jemand eine „Bearbeitungsgebühr“, eine „Anschlussgebühr“ oder eine neue Kaution für einen reinen Titelwechsel an einem laufenden Anschluss in Rechnung stellt, ist das ein Grund für eine [Reklamation](https://strom-in-spanien.de/reklamation/).

## Altschulden des Verkäufers: die Subrogation mit rechtmäßigem Titel

Die klassische Falle beim Immobilienkauf in Spanien: Unbezahlte Rechnungen hängen in der Praxis am Zählpunkt und nicht an der Person. Hat der Verkäufer Rechnungen offen, blockiert der Anbieter den Titelwechsel oder fordert die Summe vom neuen Eigentümer.

Der Ausweg steht in Art. 39 RD 88/2026. Die _subrogación_ — der Eintritt des tatsächlichen Nutzers mit „rechtmäßigem Titel“ (_justo título_), im Kauffall also mit der notariellen Urkunde — überträgt Rechte und Pflichten des Vertrags, aber **ausdrücklich nicht die Altschulden des früheren Vertragsinhabers**. Die beiden anderen Figuren, _traspaso_ und _cambio de titularidad_, setzen dagegen voraus, dass der bisherige Inhaber seine Zahlungen im Reinen hat. Der praktische Unterschied ist erheblich, die Abgrenzung erklärt die Seite [Titelwechsel im Detail](https://strom-in-spanien.de/strom-anmelden/ummelden/).

In der Praxis müssen Sie belegen, dass Sie zum Zeitpunkt der Schuldentstehung nicht Nutzer des Anschlusses waren. Dafür genügt in der Regel die Kaufurkunde mit Datum. Bestehen Sie darauf, dass der Vorgang als _subrogación_ erfasst wird, und lassen Sie sich das schriftlich bestätigen — mündliche Zusagen an einer spanischen Hotline sind im Streitfall nichts wert.

## Kein neuer boletín bei alten Häusern

Ein zweiter Punkt, der beim Kauf älterer Immobilien viel Geld spart: Bei Verträgen in **Niederspannung mit mehr als zwanzig Jahren** Bestand und ohne technische Änderungen an der Installation verlangt Art. 39 RD 88/2026 für den Titelwechsel **weder eine neue Elektrikerbescheinigung noch eine Prüfung**. Wenn ein Anbieter Ihnen für die bloße Umschreibung einen neuen CIE abverlangt, berufen Sie sich auf diesen Artikel.

Anders sieht es aus, sobald Sie gleichzeitig die Leistung erhöhen wollen: Für Leistungserhöhungen in Installationen über zwanzig Jahre ist die Prüfung nach Art. 38.7 verpflichtend. Trennen Sie deshalb die beiden Vorgänge — erst umschreiben, dann in Ruhe über die [Leistung](https://strom-in-spanien.de/strom-anmelden/leistung-aendern/) entscheiden.

## Was Sie schon beim Notartermin erledigen

Der Termin beim _notario_ ist die letzte Gelegenheit, den Verkäufer mit allen Fragen zu erwischen. Danach ist er erfahrungsgemäß schwer erreichbar. Diese fünf Punkte gehören auf Ihre Liste.

- Die **letzten Rechnungen** für Strom, Wasser und Gas — im Original oder als PDF.
- Eine **schriftliche Erklärung** des Verkäufers, dass alle Versorgungsverträge bezahlt sind.
- Die **[CUPS-Nummer](https://strom-in-spanien.de/stromrechnung-spanien/cups/)** für Strom und, falls vorhanden, für Gas. Sie steht auf jeder Rechnung im Abschnitt „Vertragsdaten“ und besteht aus 20 oder 22 Zeichen, beginnend mit ES.
- Die **Katasterreferenz** (_referencia catastral_) — manche Anbieter verlangen sie zur Identifikation der Wohnung, wenn Adressdaten nicht eindeutig sind.
- Die Bestätigung, dass der Vertrag **tatsächlich auf den Verkäufer läuft** und nicht auf einen Bauträger, einen früheren Mieter oder die Eigentümergemeinschaft.

> **Ein Anruf vor der Unterschrift** Rufen Sie mit der CUPS-Nummer **vor** der Beurkundung beim Anbieter an und lassen Sie sich bestätigen, dass keine offenen Rechnungen und keine laufenden Zahlungsstörungen vorliegen. Das ist der einzige Zeitpunkt, an dem ein Problem noch den Kaufpreis beeinflussen kann.

## Der Titelwechsel Schritt für Schritt

1. **Unterlagen zusammenstellen** Sie brauchen: Ausweisdokument (DNI, NIE oder Reisepass), die CUPS-Nummer, die genaue Adresse des Anschlusses, Ihr IBAN für das Lastschriftmandat und die Kaufurkunde als Nachweis des rechtmäßigen Titels. Die Daten des Verkäufers — Name und Ausweisnummer — verlangen viele Anbieter zusätzlich.
2. **Den Anbieter kontaktieren — schriftlich** Der Titelwechsel läuft über die _comercializadora_, nicht über den Netzbetreiber. Nutzen Sie E-Mail oder das Kundenportal statt der Telefonhotline: Sie brauchen später einen Nachweis, dass und wann Sie den Antrag gestellt haben. Nennen Sie ausdrücklich das Wort _subrogación_ und das Datum der Beurkundung als gewünschtes Wirkungsdatum.
3. **Lastschriftmandat und Zustelladresse festlegen** Geben Sie Ihr eigenes Konto an — ein deutsches IBAN ist innerhalb der SEPA-Zone zulässig und darf nicht abgelehnt werden. Hinterlegen Sie als Postanschrift Ihre Adresse in Deutschland und eine E-Mail-Adresse, die Sie regelmäßig lesen, nicht die Adresse des Ferienhauses. Details dazu unter [Anmelden ohne NIE und mit deutschem Konto](https://strom-in-spanien.de/strom-anmelden/ohne-nie/).
4. **Schlussablesung und Schlussrechnung abwarten** Der bisherige Vertrag wird mit einer Schlussablesung beendet, die Abrechnung geht an den Verkäufer. Bitten Sie ihn, das Lastschriftmandat erst zu löschen, wenn diese letzte Rechnung beglichen ist — sonst entsteht ein Rückläufer, der am Zählpunkt hängen bleibt.
5. **Zusatzdienste prüfen** Wartungsverträge für Heizung oder Geräteversicherungen, die zusammen mit dem Stromvertrag abgeschlossen wurden, enden nach Art. 32 RD 88/2026 gleichzeitig mit dem Liefervertrag — sofern niemand ausdrücklich etwas anderes erklärt. Prüfen Sie die erste eigene Rechnung darauf, ob solche Posten weiterlaufen.
6. **Erste eigene Rechnung kontrollieren** Stimmen Titel, CUPS, vereinbarte Leistung und Bankverbindung? Danach entscheiden Sie über den [Anbieterwechsel](https://strom-in-spanien.de/stromanbieter-spanien/wechseln/), der seit dem RD 88/2026 in zehn Werktagen erledigt ist, und über die passende Leistungsstufe.

Für die Dauer nennen die CNMC und die Anbieter eine Spanne von **1 bis 20 Werktagen**; die CNMC bezeichnet den Vorgang als „einfach, schnell und kostenlos“. Der Strom fließt währenddessen ohne Unterbrechung weiter, der Zähler wird nicht getauscht und die CUPS-Nummer bleibt unverändert — sie ist laut CNMC „einmalig, dauerhaft und unveränderlich“.

## Wasser und Müll: andere Behörde, andere Regeln

Was für Strom gilt, gilt für Wasser gerade nicht. Die Wasserversorgung fällt nicht unter das RD 88/2026, sondern ist **Sache der Gemeinde**. Jedes Rathaus und jeder konzessionierte Betrieb hat ein eigenes Verfahren und eigene Gebühren. Es gibt Gemeinden auf den Balearen und den Kanaren, in denen der Titelwechsel beim Wasser **etwas kostet** und in denen ausdrücklich verlangt wird, dass keine Rückstände offen sind. Übertragen Sie die Stromregeln also nicht auf das Wasser — fragen Sie im _ayuntamiento_ nach, welches Formular gilt.

Dasselbe gilt für die Müllgebühr (_tasa de basuras_) und die Grundsteuer _IBI_: Beides sind kommunale Abgaben, die an das Objekt geknüpft sind und über den Notar beziehungsweise das Rathaus laufen. Auch hier ist eine Lastschrift auf ein Konto sinnvoll, das Sie regelmäßig kontrollieren.

| Versorgung | Zuständig | Titelwechsel | Wo geregelt |
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| Strom | Anbieter, technisch der Netzbetreiber | kostenlos, 1–20 Werktage | Art. 39 RD 88/2026 |
| Gas (Netzgas) | Gasanbieter und Gasnetzbetreiber | eigener CUPS, eigener Vorgang | eigener Rechtsrahmen, siehe [Gas in Spanien](https://strom-in-spanien.de/gas-spanien/) |
| Wasser | Gemeinde oder konzessionierter Betrieb | je nach Gemeinde gebührenpflichtig, Rückstände müssen beglichen sein | kommunale Satzung |
| Müllgebühr, IBI | Gemeinde | mit dem Eigentumsübergang, über das Rathaus | kommunale Satzung |

_Die Angaben zum Wasser sind nicht landesweit einheitlich und im Einzelfall beim zuständigen ayuntamiento zu prüfen._

## Häufige Fragen nach dem Hauskauf

### Muss ich den Stromvertrag nach dem Hauskauf in Spanien umschreiben?

Ja. Der Vertrag geht nicht mit der Immobilie über. Bis zum Titelwechsel bleibt der Verkäufer Vertragsinhaber, die Lastschriften laufen von seinem Konto, und Sie können weder Leistung ändern noch reklamieren.

### Was kostet der Titelwechsel beim Strom in Spanien?

Nichts. Art. 39 RD 88/2026 verbietet den Netzbetreibern ausdrücklich, für die Ausstellung des neuen Vertrags etwas zu berechnen. Die CNMC beschreibt den Vorgang als einfach, schnell und kostenlos.

### Hafte ich für unbezahlte Stromrechnungen des Verkäufers?

Bei einer Subrogation mit rechtmäßigem Titel nach Art. 39 RD 88/2026 gehen die Altschulden des früheren Inhabers ausdrücklich nicht auf Sie über. In der Praxis müssen Sie belegen, dass Sie zum Zeitpunkt der Entstehung nicht Nutzer des Anschlusses waren — die Kaufurkunde genügt dafür in der Regel.

### Brauche ich für die Umschreibung einen neuen boletín eléctrico?

Bei Niederspannungsverträgen, die älter als zwanzig Jahre sind und an denen technisch nichts verändert wurde, nicht: Art. 39 RD 88/2026 schließt neue Bescheinigung und Prüfung für den Titelwechsel aus. Anders bei einer gleichzeitigen Leistungserhöhung.

### Wie finde ich die CUPS-Nummer der gekauften Wohnung?

Auf jeder Strom- oder Gasrechnung im Abschnitt mit den Vertragsdaten, am Zähler selbst oder auf Anfrage beim Netzbetreiber gegen Nachweis Ihrer Berechtigung. Für Strom und Gas gibt es jeweils eine eigene Nummer.

### Soll ich gleich den Anbieter wechseln?

Nacheinander ist sicherer. Schreiben Sie zuerst den Titel um, damit der Anschluss gesichert ist und auf Ihren Namen läuft. Der Anbieterwechsel dauert danach höchstens zehn Werktage und kostet im Segment 2.0TD keine Gebühr.

## Quellen

- [BOE – Real Decreto 88/2026 (Art. 32, 39: Titelwechsel, Zusatzdienste)](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2026-3212)
- [Iberley – Art. 39 RD 88/2026 im Wortlaut](https://www.iberley.es/legislacion/articulo-39-real-decreto-88-2026-11-febrero-reglamento-general-suministro-comercializacion-agregacion-energia-electrica)
- [CNMC – Cómo modificar las condiciones del contrato (PDF)](https://www.cnmc.es/sites/default/files/editor_contenidos/Energia/Consumidores/5.%20C%C3%B3mo%20modificar%20las%20condiciones%20del%20contrato.pdf)
- [CNMC – El CUPS, qué es y cómo obtenerlo (PDF)](https://www.cnmc.es/sites/default/files/editor_contenidos/Energia/Consumidores/3.1.%20El%20CUPS.pdf)
- [Selectra – Cambio de titular de la luz](https://selectra.es/energia/tramites/cambio-titular-luz)